Analyse et conseils pour investir dans un bien immobilier

Monsieur et Madame G. m’ont appelé pour savoir si je pouvais les aider avant d’investir dans l’immobilier.

Leur projet était d’acquérir sur Guingamp en vue d’un projet locatif.

Il souhaitait avoir une Analyse avant de faire une proposition d’offres: une pré étude d’agencement et un estimatif des travaux de rénovation, afin d’ envisager l’acquisition de cet habitation.

Le rendez-vous était pris un weekend de décembre , pour visiter cette maison et analyser ces points forts et défauts.

Problématique du client :

Ce logement d’une trentaine de mètres carrés en rez de jardin avait fait l’objet d’une réhabilitation partielle du second œuvre, au début des années 2000 afin de loger une personne seule à mobilité réduite.

vues facades

Le projet d’acquisition de mes clients était de transformer cette habitation,

pour réaliser une location étudiante et (où) estivale (airbnb, etc.).

La configuration d’agencement actuelle imposée des pièces de vie très petites en métrage carré,

séparées par un espace salle d’eau aux normes accès PMR « personne à mobilité réduite » donnant directement sur l’entrée.

schéma existant

Mes clients attendaient de mes services :

  • Une analyse approfondie du bien immobilier, pour étoffer des diagnostics en vigueur trop succincts.
  • Des idées d’agencement pour cet espace locatif.
  • Un estimatif complet des travaux pour réaliser le montage financier de cette opération et envisager l’acquisition.

Solution Mon Coach déco

  • Analyse « in situ » du bien immobilier,

  • organiser un nouvel agencement capable de répondre aux contraintes de mes clients,

  • réaliser une étude estimative des travaux.

Je leur ai proposé un tarif adapté au mètre carré du projet projeté pour permettre d’investir dans un bien immobilier. (Me contacter, pour avoir de plus amples informations).

Restructurer un espace intérieur dans un espace, c’est relativement simple… , mais abordé le sujet en tenant compte:

  • des contraintes de destination et d’usages,
  • de la contrainte architecturales,
  • du besoin de travaux, 

demande une analyse complète du bien et de son potentiel.

 

Après étude de l’habitat et de la zone concernée, une dérogation d’accessibilité du bien locatif pouvait être accordée en raison des contraintes liées au PPRI (Plan de Prévention des Risques d’Inondations).

Organiser l’espace intérieur :

J’ai proposé à mes clients d’utiliser la surface des combles en créant deux chambres indépendantes à l’étage, distribuées par un escalier central à palier sous lequel venait s’organiser un plan table.

Ce point central servait de repas et d’espace co-working pour deux étudiants (colocataires) ou six personnes (locations saisonnières).

Cet escalier multifonction structurait l’espace ouvert du rez de chaussée,

l’organisait en laissant place aux extrémités des volumes à un salon avec poêle à bois (transformable en couchage)

et une autre extrémité comportant la partie technique de la salle de bains, wc et cuisine.

Les deux espaces nuits étaient distribués par cet escalier (axe de vie du projet), donnant sur des parois mobiles permettant l’occultation des chambres.

La lucarne existante était remplacé et équipé d’un chassis oscillo-battant pour apporter un lumière zénithale en partie centrale ou le plancher était déposé.

schéma-projet

Pour ne pas diminuer la surface (loi carrez) au niveau des chambres et créer près de 16m² de surface complémentaire. J’optimisais la rénovation en proposant un système panneaux porteurs isolants en remplacement de la charpente et de la couverture existante.

https://travaux.edf.fr/isolation-et-ventilation/les-techniques-et-materiaux-de-l-isolation/le-panneau-de-couverture-isolant-sandwich-toiture

http://www.beopan

ou Knauf_Guide_Toitures_en_pente

Quand la fonction et les grands axes de travaux sont formalisés, il est plus aisé d’établir un estimatif précis des travaux.

Réaliser un estimatif des travaux:

Sur ce projet situé à Guingamp, en tenant compte des travaux suivants:

  • reprises de gros œuvre,
  • changement de la charpente et de la couverture,
  • distribution électrique, eau et chauffage gaz et évacuation,
  • travaux d’isolation et placoplâtre,
  • pose de carrelage,
  • de menuiseries,

le prix de rénovation indicative était d’environ 1100€/m²* hors aménagement pour un logement meublé. (* valeur indicative en fonction du bien et de la nature des travaux à réaliser)

 

Suite à ma démarche d’avant-projet et mon devis estimatif, mes clients ont réussi a se projeter  et budgétiser leur plan de financement au plus juste pour réaliser une offre d’achats pour ce bien immobilier.

J’ai malheureusement appris depuis que ce sympathique projet ne serait pas réalisé, car vendu à une autre personne.

Je leur souhaite une bonne recherche pour un nouveau bien et reste à leur disposition pour une nouvelle étude.

Avis des clients:

Nous avions une opportunité d’acheter un bien jouxtant notre propriété. La parcelle comprenant une petite habitation mal rénovée, nous souhaitions la rénover afin de la mettre en location.
Notre difficulté résidait à évaluer les travaux à réaliser et leurs estimations.
Nous avons fait appel à Stéphane pour faire cette évaluation.
Il s’est déplacé sur le site et nous a rédigé une proposition minutieuse et très étayée.
Sans son travail, il nous aurait été difficile de nous projeter et nous aurions fait des erreurs (réfection de la charpente notamment), de plus Stéphane a la capacité à appréhender les volumes et de faire des propositions cohérentes et novatrices.
Si l’achat n’a pas pu se faire, nous avons été très satisfait du travail réalisé et nous le remercions grandement.

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